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合生创展:一直以来都不是高速周转型的企业

来源:观点地产网 2014-04-02 10:07:28 责任编辑:郑琼 人气:

在2013年112亿元的基础上,合生创展定下集团2014年销售目标为保持15-20%的增长。面对“为什么这么慢”的质疑,执行董事兼首席财务官谢宝鑫回应称:“合生一直以来都不是高速周转型的企业,我们公司的策略在业绩表现上和别人有不同。”

合生创展执行董事兼副总裁廖若清亦表示,“大家很清楚的是,只要把价格降下去肯定会卖出很多。但是作为负责任的企业,我们不会出现像业主冲售楼处这样的现象。高速周转也不是很难,只是每个企业有每个企业的打法。”

提及公司2013年销售业绩下降,谢宝鑫称合生从去年第四季度起,开始根据市场情况做产品结构的调整。“预计在一季度结束的时候,这些调整基本到位,新货会比较多的在第二季度开始推向市场,这部分新货相对来说还是比较有竞争力的。”

谢宝鑫透露,在新推货量中,刚需和改善型产品将占到公司整个产品结构的70%左右;高端方面大约是30%左右。而合生去年的业绩表现和去化中,刚需和改善会占到我们业绩贡献的80%,高端产品这一块大约占到20%。

据谢宝鑫介绍,合生预计2014年新推货量约180亿,加之既有的约250亿存货,总的可售货量是430亿左右。而2014年销售按最高20%增长来算,亦不过135亿左右。

谢宝鑫解释称,公司的整体去化率水平大概是35%到40%之间,这个和市场同业相比确实不高。“结合公司的产品结构来看,我们认为35%左右的去化率相对来说还是比较合理的。”

他指出,在公司整个货量结构中,30%的高端物业是未来实现投资收益的重要保障。这一块当然没办法和刚需产品的高周转率相比,但是这一块也是实现公司相对比较高毛利的重要保障。“最终公司的投资目的还是为了实现投资收益,至于快一点还是慢一点,大家的打法不一样,但是我们的目标还是很明确的。”

与销售业绩不佳同时摆在合生面前的,是市场对公司流动性风险的质疑。根据业绩会当天发布的财务状况。2013年合生有期债务总额为393.73亿港币,一年期到期债务占比24.1%,为94.73亿港币,而集团现金及现金等价物为65.79亿。

评级机构穆迪亦于3月初的一份报告指出,其评级的44家中国房地产开发商当中,只有3家受评开发商同时存在信托贷款敞口较大和流动性疲弱的情况,合生创展即为其中一家。

对此谢宝鑫回应称:“这是在12月31号这个时点的现金情况。我们预计2014年能够实现银行贷款和销售收入可以完全覆盖我们的短期债务。”而对于穆迪报告提及的风险,谢宝鑫则称“那个报告有点问题,我们会再继续沟通下,我们认为公司的流动性非常安全。”

以下是合生创展2013年业绩会现场问答实录:

现场提问:一年期债务中银行贷款、其他债券的分配是怎么样的?现在在流动性紧张的情况下,这些到期的贷款银行是否会延期?

去年大部分开发商销售都非常强劲,但是你们的销售好像比2012年下降了,这个原因是什么?今年的销售目标是多少?

谢宝鑫:

关于2014年债务到期结构问题,我们2014年整个到期债务只占我们集团总债务的不到25%,这个结构对于一个地产公司来说是比较良好的。这25%的债务大约折合人民币是75亿,其中大部分是银行正常开发贷款,以及前期留下来的少量信托。

公司到目前为止没有使用的银行授信额度是360亿人民币,我们结合公司当前的经营状况和对2014年现金流的预测,认为公司应付这部分短期债没有任何的问题。

在2013年公司的新增合约销售和2012年基本持平,和市场同行相比我们并不是特别快,但是主要的原因在于,去年第四季度公司对未来市场,特别是对消费者的需求做了一个重新的分析和判断。我们认为接下来的市场,刚需及改善产品,特别是一些总价低、小户型产品会更加受到欢迎,所以公司从去年四季度开始调整未来供货产品的结构。

因为涉及到规划调整,公司四季度新增货量的退货时间,受规划的调整而适度的延后了,导致公司第四季度没有按照原来的计划推,导致和我们的预期效果有一点出入。我们认为短期的调整是为了中长期更好的发展,短期产品的调整也是为了让产品在2014年、2015年更好的获得到市场和消费者的认可。

销售目标方面,我们希望在2014年还是能够保持15%到20%的增长,这是公司长期以来稳健的发展策略。

现场提问:谢总刚才说你们在调整产品结构,想请教公司2014年大概有多少货值推出,在这里面刚需和豪宅占比怎么样?去年你们在几大城市做了豪宅推介会,在去年业绩中,豪宅占比多少?

第二个,你们在北京CBD这个地区有300万平方米的土地储备,你们合生如何规划这块土地,合生在北京、上海、珠三角核心优质土储的释放有没有具体的时间表或者项目的规划?

谢宝鑫:

关于公司整个货量结构的问题,我们预计2014年公司新推货量大概是180亿,既有的存货大概是250亿,总的货量是430亿左右。一直以来公司的策略是刚需和改善为主,大概会占到公司整个产品结构的70%左右;高端方面大约是30%左右。按公司以往的业绩表现和去化率来看,刚需和改善会占到我们业绩贡献的80%,高端产品这一块大约占到我们业绩表现的20%。

廖若清:第二个优质土储的问题,合生在北京CBD绝对没有300万平方米的土地储备。目前在售的宵云路8号附近我们还有一块地,政府也做了规划和公示,现在在完善手续过程中,很快就会批复、补地价。但是面积也就是60多万平方米,再加上原来我们还有10多万平方米没有开发的,也就是80万平方米。今年我们争取完善法律手续和用地手续。

现场提问:刚才提到你们现在债务结构里面有一些是信托贷款,现在具体额度有多少?未来这个会不会增加,你们信托贷款的成本是多少?

商业地产方面,未来会不会寻找合作伙伴一起开发?比如说现在有一个趋势是找基金进行合作,你们的方向是什么样的,有没有长远目标?希望商业占比是多少?

谢宝鑫:

关于信托方面,我们在去年中期也汇报过,公司一直以来奉行比较稳健的财务策略。所以我们前期的少量信托贷款在2013年陆续还完了,在2014年尽量把信托全部还掉。这部分总量不高,我们当前信托的利率水平在同行业中也是不高的,不到10%,大概还有20亿人民币。

第二个关于商业地产合作模式问题,公司一直以来并不排斥与人合作,从以前来看,我们有不少项目是有合作伙伴的,公司还是持开放的心态面对市场。当然要看具体项目,和具体合作条件。

公司计划在2015年及以后把这部分优质商业土地储备发展为投资物业。我们希望这部分不管是在资产占比还是占比,都能够提升到20%的水平。

现场提问:2013年你们的合约销售是118亿,如果按照15%的幅度增长大概是120亿,但是你们今年的推货量却有430亿,如果按照这样的幅度计算,你们的去化率好像比较低,只有30%,为什么会以这样一个低的去化率制定你们的销售目标?

公司今年头两个月的销售比较低,大概只有四、五个亿,你们今年的销售策略是怎样的,下半年销售的比例大概是怎样?刚才提到你们商业的目标是占20%,具体是多少年以后的目标,现在的比例是多少?

谢宝鑫:

我们2014年的销售目标是希望保持15%-20%的增长,我们会努力做得更好。从去化率来看,公司的整体去化率水平大概是35%到40%之间,这个和市场同业相比确实不高。但是客观来说,这个是我们公司的产品结构和策略的不同。

合升一直以来都不是高速周转型的企业,我们公司的策略在业绩表现上和别人有不同,这个大家都知道。结合公司的产品结构来看,我们认为35%左右的去化率相对来说还是比较合理的。

在公司整个货量结构中,我们30%的高端物业是未来实现投资收益的重要保障。这一块当然没办法和刚需产品的高周转率相比,但是这一块也是实现公司相对比较高毛利的重要保障。最终公司的投资目的还是为了实现投资收益,至于快一点还是慢一点,大家的打法不一样,但是我们的目标还是很明确的。

公司非常关注推盘节奏问题,从去年四季度到今年一季度,我们这六个月公司一直集中力量在做产品结构的调整。预计在一季度结束的时候,这些调整基本到位。主要指的是一些开发报建的手续,还有一些户型设计的调整,我们预计新货会比较多的在第二季度开始推向市场,这部分新货相对来说还是比较有竞争力的。

20%的商业占比是我们的三年计划,公司可能在2016年左右能够实现商业占比在20%的水平。我们有一些大型商业项目会在2015年底、2016年初推出。

我们目前非住宅销售大概占比10%,投资性物业贡献大概是在5%左右,包括租金,以及持有型物业的收入,我们希望这个20%的目标在2015年以后可以实现。

廖若清:

我补充一下,刚才说到销售去化率的问题,大家很清楚的是,只要把价格降下去肯定会卖出很多。但是作为负责任的企业,我们不会出现像业主冲售楼处这样的现象。

另外,高速周转也不是很难,只是每个企业有每个企业的打法。我们的打法和其他公司的打法不可同日而语,每个企业都有自己的策略。

现场提问:刚才有说到公司拥有现金65.79亿,但是一年内到期的债务为94.73亿,是不是说明你们的债务压力还是很大的?

谢宝鑫:

这是在12月31号这个时点的现金情况。我们预计2014年能够实现银行贷款和销售收入可以完全覆盖我们的短期债务。

现场提问:你们目前的流动资金可能不足以覆盖一年到期的债务,有评级机构对其他企业做过统计,有三家存在债务违约的风险。

谢宝鑫:

我们认为它的那个报告有点问题,我们会再继续沟通下。

现场提问:那您认为公司在流动性方面是没有风险的吗?

谢宝鑫:

我们认为公司的流动性是非常安全的。

现场提问:在北上广等核心城市,很多企业正在花很贵的钱来买核心地区的土地,相比这些企业来说,合生在一些核心区域有较为优质的土地,而且成本也非常低,公司迟迟不开发的原因是什么?

廖若清:

也不是不开发,但是要循序渐进的开发,进度有点慢。刚才谢总说了在调结构,结构调好了就快了,这个结构包括公司的治理结构,人员结构,商业地产和住宅地产、产业地产之间的结构。这个调整好了就会快起来,比如说商业地产占到20%,还有10%是产业地产,还有住宅地产,这个结构正在调。


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